Neues BGH-Urteil: Unterschiedlicher Umgang mit Mängeln beim Kauf oder Bau von Immobilien

Schon das Wort Mängel löst Unbehagen aus. Zu lange und zu hartnäckig wurden vermeintliche Mängel an Immobilien als Druckmittel zur Preissenkung verwendet. Die Materie ist kompliziert. Deshalb kam es dem Bundesgerichtshof (BGH) ganz besonders auf einheitliche Formulierungen an.

Dabei stellte sich heraus, dass es zwischen dem Kauf und dem Bau von Immobilien Unterschiede gibt, die nicht auf gleiche Weise zu regeln sind. Wer eine Wohnung oder ein Haus mit feuchten Wänden kauft, kann Geld verlangen für die Instandsetzung, muss die Arbeiten aber danach gar nicht ausführen lassen. Das Geld stellt dann eine Entschädigung dar, ähnlich wie bei einem Verkehrsunfall, bei dem der oder die Geschädigte Schadensersatz bekommt, das Auto aber nicht reparieren lassen muss.

Bei einem Neubau ist das nicht auf gleiche Weise möglich. Die Richter vermuten nämlich, dass damit Tür und Tor geöffnet würden, um aus eigentlich unwichtigen Mängeln eine große Sache zu machen und Geld zu kassieren. Daher gilt bei Baumängeln am Neubau etwas anderes als bei Mängeln an einem gebrauchten Haus. Bei Schäden am Neubau kann ein Vorschuss gefordert werden, über dessen Verwendung später Rechenschaft abzulegen ist.

Anders beim Kauf: Der BGH hat in seinem Urteil (12.03.2021 V ZR 33/19) entschieden, dass der Käufer einer Eigentumswohnung im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder einen Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen kann. Dabei ist es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Ein zweckgebundener und abzurechnender Vorschuss ist rechtlich nicht möglich. Die Schätzung des Minderwerts anhand der Kosten für die Mängelbeseitigung ist weiterhin zulässig. Ist die Mängelbeseitigung als unverhältnismäßig anzusehen, kann der Käufer als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen.

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